Posts tagged ‘inmobiliarias’

diciembre 11, 2012

La especulación como política de vivienda, antes y ahora

Iturria: Javier Echeverría / ATTAC NavarraNafarroa – 2012/12/07

En mi opinión, la política de vivienda no ha variado prácticamente nada en este país desde hace varias décadas, exceptuando las circunstancias, y en estos momentos se están sentando las bases para que siga igual durante muchos años más. El derecho a la vivienda es un ejemplo de cómo los derechos recogidos en la Constitución son violados impunemente por un principio mucho más poderoso en la sociedad capitalista neoliberal actual: los negocios especulativos.

El artículo 47 de la Constitución dice que todos los españoles tienen derecho a una vivienda digna y que los poderes públicos establecerán las normas pertinentes para garantizar ese derecho e impedir la especulación. Sin embargo, a la vista de la situación actual y de las causas que la han generado, ese artículo es todo un sarcasmo, como mínimo.

Todos sabemos a estas alturas que, además de los excesos de la especulación externa, aquí tuvimos una inmensa burbuja inmobiliario-financiera con la que se lucraron enormemente bancos (internos y externos), promotores, constructores e inmobiliarias. Tras un fuerte descenso de las rentas salariales relativas como consecuencia de las políticas neoliberales aplicadas desde los años 80, se incitó al endeudamiento para la adquisición de viviendas pasando de un crédito inmobiliario del 28% del PIB en 1997 al 103% en 2007. En este sector se endeudó todo el mundo: bancos, promotores, empresas… y particulares. Y la fuente principal de financiación fue la banca europea, sobre todo alemana, cuyo crédito a entidades españolas creció a una media anual del 22,6% entre 1997 y 2007 (“Demasiado crédito para el promotor”, Julio Rodríguez López).

En la formación de la burbuja inmobiliaria fueron claves un conjunto de políticas que favorecieron la compra de viviendas y penalizaron el alquiler. Entre ellas destacan la Ley del Suelo de 1998, conocida como “ley de todo urbanizable”, y las políticas fiscales de desgravación del IRPF por compra de vivienda y la eliminación de la desgravación por alquiler a partir de 1998. Así se construyó lo que se ha dado en llamar la “sociedad de propietarios”. Eurostat avala esta denominación.

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octubre 30, 2012

¿Servirá de algo el ¨banco” malo?

Iturria: Juan Torres López

Entre este Gobierno y el anterior han elaborado ya varias reformas bancarias y cada una de ellas ha sido presentada como la que definitivamente iba a resolver los problemas financieros e inmobiliarios de nuestra economía. Exactamente igual que ahora vuelve a decir el ministro De Guindos y sus compañeros de Gabinete, con Rajoy a la cabeza, cuando presentan el banco malo que hasta hace nada decían que no iban a crear.

Es normal, pues, que la gente esté ya harta y desconfíe de sus palabras: ni antes se consiguió lo que aseguraban que iba a suceder, ni ahora hay indicios racionales de que la nueva reforma financiera sirva para mucho más.

El “banco” malo es una expresión que ya por sí misma confunde a la gente porque lo que se quiere crear no es un banco (una institución que maneja depósitos y concede préstamos) sino un fondo, con forma de sociedad participada por el Estado y por el capital privado, que lo que hará será otra cosa: comprar los activos de los bancos que hoy día son de difícil o imposible cobro o que los bancos no consiguen colocar en el mercado (inmuebles, solares, etc.) para tratar de ir vendiéndolos a lo largo de los próximos diez años.

Se supone que gracias a ello, y sin que la operación le cueste dinero a los contribuyentes, los bancos tendrán ya “limpios” sus balances y que, por tanto, podrán empezar a prestar a empresas y consumidores. En mi opinión, sin embargo, nada de eso está garantizado, lamentablemente.

1. ¿Volverá al crédito gracias al banco malo?

Los bancos volverían a prestar cuando el banco malo se quede con sus activos tóxicos si ese fuese el único problema que tuvieran para hacerlo. Pero no es así: hay varios bancos sin el problema de acumular activos tóxicos de los que se quedará el banco malo y que, sin embargo, tampoco prestan.

Lo que ocurre en el sector bancario español es más grave. Además de acumular unos 176.000 millones de euros en activos tóxicos (según Morgan Stanley, pero quizá mucho más), lo peor es que los bancos españoles tienen una deuda de unos 400.000 millones de euros con otros bancos extranjeros, que les exigen que salden antes que nada. Así que nadie se engañe: lo que harán los bancos españoles con el dinero que recauden cuando le vendan sus activos al banco malo, y con el que pueda venir después, será pagar a sus acreedores extranjeros y no abrir el grifo a las empresas y consumidores españoles.

2. ¿Costará dinero a los contribuyentes el banco malo?

Dice el Gobierno que no, porque los activos que va a comprar a la banca se irán vendiendo bien en los diez años de plazo, pero tampoco eso me parece seguro ni mucho menos.

Para que se vendan con beneficio tendrá que ocurrir que los compre a bajo precio y los venda a precio más elevado y en cantidad suficiente. Pero si se fija un precio de compra muy bajo, los bancos tendrán que registrar pérdidas elevadas y entonces se habrá cosido por un lado pero saldrá un roto por otro. Si los compra a precio elevado para facilitar que los bancos respiren mejor y comiencen cuanto antes a financiar (lo que ya hemos visto que no ocurrirá), le resultará mucho más difícil vender los activos con beneficio y pagaremos más los contribuyentes.

Además, teniendo en cuenta que los activos que llegarán al banco malo no van a ser lógicamente los mejores ni los de más fácil colocación en el mercado, sino los peores, cabe preguntarse si es realista pensar que en un mercado inmobiliario tan amplio y experimentado como el español el último en llegar y con los peores activos va a ser el que tenga más fácil hacer beneficios. Yo no lo creo, entre otras cosas, porque tampoco es fácil creer que se vayan a poder vender todo el parque existente, teniendo en cuenta que no habrá mucho crédito para comprar y que los ingresos van a disminuir por las políticas que se están aplicando.

3. ¿Bajarán los precios de la vivienda?

Esa es otra de las cosas que asegura el Gobierno, aunque es algo contradictorio con lo anterior. En mi opinión, tampoco es seguro que provoque una bajada significativa.

Para que los precios bajaran muy sustancialmente debería ocurrir que el banco malo pusiera a la venta rápidamente un volumen grande de activos. Pero eso no es previsible por varias razones: porque entonces no tendría tantos beneficios como se dice, porque no va a disponer de toda la oferta necesaria como para determinar el precio de mercado (ni siquiera se va a quedar con todos los activos en manos de los bancos, puesto que solo comprará los malos), y porque no le será fácil vencer la resistencia poderosa de los actuales intermediarios y oferentes que seguramente no van a estar dispuestos a que eso ocurra.

Por otro lado, estando participado por capital privado, lo lógico es que el banco malo module el precio de lo que vende en función del beneficio y no del ajuste del sector socialmente más deseado. Y si se dan más facilidades a ese capital privado para que le interese participar y vender incluso con precios más bajos, será entonces a costa de mayor coste para el contribuyente. En suma, la acción del banco malo puede producir un bajada de precios pero ni muy importante ni toda la que sería necesaria. Y además, y en contra de lo que necesita el sector en España (un ajuste lo más rápido posible), lo que hará será llevarlo a un plazo demasiado largo y malvendiendo activos sobrantes.

4. ¿Han tenido éxito los bancos malos en otros países?

La experiencia es muy desigual, y por eso también es aventurado afirmar que en España el banco malo va a funcionar bien y sin coste para los ciudadanos normales y corrientes.

En Suecia se considera que fueron muy exitosos para rescatar a la banca (aunque el rescate terminó costando alrededor del 2% del PIB) pero actuaron en condiciones totalmente diferentes a las que va a haber en España: se partió de considerar responsables a los bancos, se evaluó muy rigurosamente la cartera de activos tóxicos de cada uno (lo que no ha ocurrido aún en España), se creó un banco malo por cada banco afectado y no uno solo para todos, fueron dirigidos por profesionales de gran prestigio y con un perfil muy estricto, los bancos fueron nacionalizados mientras funcionaron los malos (“por cada corona que metamos en el banco, queremos la misma influencia”, dijo el ministro responsable) y, lo que es muy importante, las condiciones macroeconómicas fueron diametralmente distintas a las que ahora tiene España: no pertenecían a zonas de moneda única y los gobiernos tenían gran capacidad de maniobra para apoyar la estrategia de rescate del sector financiero.

En Alemania y Bélgica están costando dinero a los contribuyentes y en Irlanda es pronto para evaluar su experiencia. Los directivos reconocen que no consolidarán beneficios pronto, aunque parece que el banco malo está teniendo efectos positivos sobre la reestructuración del mercado inmobiliario. Pero en todo caso hay que destacar que en Irlanda se actuó mucho antes que España (que está cometiendo el mismo error de retrasar soluciones que llevó a Japón a una larga depresión) y que se establecieron garantías y cláusulas de penalización a la banca si no se obtienen beneficios que de momento no parece que estén previstas en España.

En resumen: es muy ingenuo creerse que, tal y como está prediseñado, el banco malo que va a crear el Gobierno obligado por las autoridades europeas es la solución a los problemas de nuestro sector financiero y de nuestra economía.

En mi opinión, se trata de otra oportunidad perdida más y de una simple imposición de la banca europea para asegurarse mejor el cobro de la deuda. Pura cirugía menor que ya no sana los daños mayores. Para salir del impasse financiero hay que pulir mucho más y mejor la creación del “banco malo”, y acabar ya con los bancos zombis que están matando a la economía española. Hay que nacionalizar, hacer responsables a los accionistas y llegar a acuerdos realistas con los acreedores que han de asumir igualmente las pérdidas asociadas a sus malos negocios, y proporcionar enseguida financiación suficiente y económica a las empresas que crean riqueza y valor para recobrar la producción de bienes y servicios y para sacar adelante lo único que puede hoy día salvar a España: más actividad empresarial y productiva de nuevo tipo en la línea que Vicenç Navarro, Alberto Garzón y yo avanzamos en nuestro libro Hay alternativas. Propuestas para crear empleo y bienestar social en España (Editorial Sequitur 2011).

Publicado por Crónica el sábado, 8 de septiembre de 2012

agosto 31, 2012

El banco malo en 3 claves

Iturria: Principia Marsupia – Publico.es – 2012/08/31

¿Qué es el “banco malo”?

El “banco malo” no es un banco, sino una gran agencia inmobiliaria.

Esta nueva empresa comprará las viviendas y el suelo que las entidades financieras quieren quitarse de encima.

¿Por qué los bancos quieren liberarse de viviendas y suelo?

Vamos a verlo con un ejemplo:

1) En plena burbuja, un banco presta 10 millones a una constructora para hacer un nuevo bloque de viviendas.

2) La constructora se compromete a devolver al banco los 10 millones + 2 millones de intereses.

3) Como estamos en época de bonanza, la constructora cree que venderá los pisos por 15 millones.

4) Hasta aquí, todos son felices: el banco gana 2 millones en intereses y la empresa constructora venderá por 15 millones lo que le ha costado 12.

5) Estalla la crisis.

6) La constructora no consigue vender los pisos. Incapaz de devolver el dinero al banco, se va a la quiebra.

7) El banco se queda con las viviendas.

8) Hasta aquí, el banco ha puesto 10 millones por el bloque de viviendas.

9) Si el banco sacase esas viviendas al mercado, nadie pagaría más de 5 millones por ellas. El banco decide no venderlas y así evita reconocer pérdidas.

10) Como los bancos españoles guardan miles de millones en “activos tóxicos” (en nuestro ejemplo, el bloque de viviendas) el sistema financiero español está estrangulado. Ningún banco tiene liquidez para hacer nuevos préstamos y nadie en el extranjero se fía de los bancos españoles. ¡Vaya usted a saber cuántos pufos inmobiliarios esconden en sus carteras!

11) El Gobierno crea una empresa que se llama “banco malo” donde inyecta miles de millones de dinero público.

12) El “banco malo” compra el bloque de viviendas por 8 millones. Para el banco original es un chollo: tiene que reconocer pérdidas, pero mucho menores que si vendiese las viviendas al verdadero precio de mercado.

¿De dónde sale el dinero del “banco malo”?

Del bolsillo de todos los españoles. El dinero del rescate europeo servirá para crear el banco malo, pero el rescate no es más que un préstamo que tendremos que devolver con nuestros impuestos.

En teoría, dentro de algunos años, los precios de las viviendas volverán a subir y el “banco malo” podrá recuperar el dinero. Mientras tanto, esta operación consiste en rescatar a los bancos con dinero público.

Los bancos son un negocio muy particular: cuando las cosas van bien, ganan ellos y cuando van mal, los ciudadanos ponen dinero para rescatarlos.

Los beneficios son privados. Las pérdidas son públicas.

P.D. Y quizás lo más cruel: parte del rescate a los bancos saldrá de los impuestos de familias que han sido desahuciadas.

Fotografía: Agencia EFE
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febrero 13, 2012

La «obra social» de la banca usurera

Patxi Zamora – 2012/02/13 – Gara.net

Las grandes plusvalías del suelo han ido a parar a manos de unos pocos. Entre 2002 y 2005 el segmento del 10% más rico incrementó su patrimonio un 50% Un estado con millones de viviendas vacías y miles de personas desahuciadas mediante leyes tercermundistas es insostenible

Pareja con hijos y trabajo estable firma un crédito con entidad bancaria para, previa tasación, la compra de vivienda; para ello la hipoteca y la avala con la de otros familiares. Tras años pagando puntualmente, la pareja queda en el paro y no puede seguir abonando los recibos. Acude al banco y le plantea una moratoria o bien la entrega (dación en pago) de la vivienda. También le ofrece a la entidad la propiedad de la vivienda y que esta se la realquile a precio de mercado. La respuesta es negativa para cualquiera de las posibilidades y se le comunica que, en caso de impago, será desahuciada, sus familiares avalistas también y mantendrá la deuda de por vida. Por su parte, el banco subastará la vivienda (con la nueva modalidad exprés, a través de las notarías, podría autosubastársela por un precio ridículo y revenderla por lo que estime). Así habrá cobrado miles de euros de la hipoteca durante años, se lucrará en la venta tras el desahucio, se apropiará de la vivienda avaladora y mantendrá la deuda de sus clientes.

Las constructoras más importantes han conseguido no pocos contratos millonarios gracias a sobornos a los políticos. ¿Alguien ha visto a sus ejecutivos, que en definitiva fueron los que incitaron a delinquir y entregaron la mordida, acudir a los juzgados a declarar como imputados? Los banqueros Ibarra y Botín, reconociendo implícitamente su delito, descuido según ellos, han tenido que pagar millones de euros por impuestos de cantidades astronómicas evadidas al fisco. Habrá quien me acuse de demagogia, pero la realidad es mucho más cruda. La hipocresía del sistema y sus delincuentes de guante blanco pasean su impunidad ante las tragedias que se están viviendo. No hay estado de derecho cuando existe una justicia para los pobres (ahora les llaman «de escasos recursos») y otra para los próceres de la nación. Y como decía San Agustín, «un país que no tiene Justicia equivale a una banda de ladrones». Con la ley en la mano resulta evidente que la vivienda no es un derecho sino un producto especulativo. A las mismas entidades bancarias que reciben miles de millones de ayudas públicas y que financian generosamente la visita del Papa, ONGs o, como Banca Cívica («nuestra» ex CAN), recogen alimentos para necesitados, no les tiembla el pulso para dejar en la calle a familias sin ingresos por la pérdida de sus puestos de trabajo.

Desde el comienzo de la crisis en 2007, en Euskal Herria se han llevado a cabo unas 7.400 ejecuciones hipotecarias, 2.700 de ellas en Navarra, la mitad por la fuerza, dejando, en cada una de ellas, a una familia sin casa y otra casa deshabitada. En el Estado español 70 mil pierden su vivienda cada año. La causa no es otra que la deriva financiera del capitalismo que ya estudiara Carlos Marx, todavía tan vigente en sus análisis. Una economía de casino legalizada al servicio de gangsters que son adulados por reyes y gobernantes prestos a seguir sus directrices y su ejemplo.

Entre 1997 y 2007 el coste de la vivienda libre se triplicó artificialmente al tiempo que no existe en el mundo estado con tantas viviendas vacías (6 millones según el INE). Los años del «todo urbanizable» y los créditos fáciles para el negocio de la venta de hipotecas en la Bolsa (una locura tramposa, jugar con las hipotecas como si ya estuvieran cobradas) han derivado en la mayor crisis conocida, agudizada por los indecentes sueldos y dietas de ejecutivos y cargos públicos que, junto a los dividendos a los especuladores, se jalaron todos los beneficios del boom.

Las grandes plusvalías del suelo han ido a parar a manos de unos pocos. Entre 2002 y 2005 el segmento del 10% más rico incrementó su patrimonio un 50%, mientras la mayoría perdía poder adquisitivo real. Diversos expertos reclamaron al gobierno en 2007 que adquiriera parte de las viviendas y creara un parque público de alquiler. En otros países que sufrieron similares circunstancias, las entidades financieras pusieron en el mercado (venta y alquiler) ese stock de viviendas a unos precios moderados y les dieron salida. Asumieron unas pérdidas, pero les permitió volver a funcionar. En el reino borbónico pretenden subsanar las deudas provocadas por esos activos inmobiliarios «tóxicos» solo con las ayudas públicas a las entidades financieras, que continúan repartiendo dividendos.

Frente a estos abusos nacen las PAH (plataformas de afectados por las hipotecas), asambleas autónomas que pretenden aportarles defensa jurídica y apoyo, negociando con los bancos e intentando frenar los desahucios con plantes y reocupaciones. Además, las PAH impulsan una Iniciativa Legislativa Popular que recoja la dación en pago (liquidación de la deuda hipotecaria una vez entregadas las llaves) y una moratoria para los desahucios.

Está en manos de la presión social poner fin a este sinsentido que permite a los usureros acumular viviendas envenenando el problema de la burbuja inmobiliaria. La ley debe orientarse hacia el bienestar social, a luchar contra la especulación y a proteger el arrendamiento como fórmula de futuro. Porque las raíces del «propietarismo» y la alergia al alquiler hay que buscarlas en la ley del suelo de 1956 -el franquismo entendió que un país de propietarios era mucho menos susceptible de derrocar al régimen que un país de inquilinos- que hizo extraordinariamente rentable la venta de vivienda y muy poco atractivo el alquiler.

El poder del complejo inmobiliario financiero parece invencible. Pero la paciencia de la ciudadanía tiene un límite y experien- cias como las PAH han puesto en marcha una lucha justa, con propuestas llenas de sentido común que van a sumar cada día nuevas solidaridades. Un estado con millones de viviendas vacías y miles de personas desahuciadas, mediante leyes tercermundistas que favorecen a la delincuencia especulativa, es insostenible. La usura del siglo XXI merece que movimientos sociales, sindicales, políticos y la ciudadanía se impliquen para combatirla.

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